Daň z nemovitosti patří mezi nejdéle existující daně v České republice. I když je placena jednou ročně, dotýká se statisíců lidí – vlastníků bytů, domů, pozemků i podnikatelských objektů. V roce 2026 nedojde k zásadní změně zákona, ale nadále platí zvýšené sazby a místní koeficienty zavedené konsolidačním balíčkem. V tomto článku se dozvíte, kdo daň platí, jak se počítá, kdy a jak ji přiznat i jak se bránit chybám a sankcím. Článek byl aktualizován pro rok 2026.

1. Co je daň z nemovitosti?

Daň z nemovitosti je majetkovou daní, která se vztahuje na vlastnictví nemovitých věcí. Dělí se na dvě části:

• Daň z pozemků
• Daň ze staveb a jednotek

Tato daň je příjmem rozpočtu obce, kde se nemovitost nachází. To znamená, že její výše se může lišit podle toho, v jaké obci nemovitost leží – obce mohou uplatnit své vlastní koeficienty a přirážky.

2. Kdo daň z nemovitosti platí?

Poplatníkem je fyzická nebo právnická osoba, která je k 1. lednu daného roku zapsaná jako vlastník v katastru nemovitostí.

Platí ji:

• Majitelé bytů, domů, garáží
• Majitelé pozemků (včetně zahrad, stavebních parcel, orné půdy atd.)
• Majitelé nebytových jednotek, skladů, provozoven

Neplatí ji:

• Nájemci
• Družstevníci (v případě, že nejsou vlastníky jednotky, ale pouze členy družstva)
• Osoby, které nemovitost nabyly po 1. lednu – ti se stávají poplatníky až v dalším roce

3. Kdy a jak se daň z nemovitosti platí?

Přiznání k dani z nemovitosti:

• Podává se pouze při změně – např. nová koupě, prodej, rozdělení pozemku, přestavba apod.
• Termín: do 31. ledna 2026
• Podává se na formuláři „Přiznání k dani z nemovitých věcí“ – elektronicky (povinně pro podnikatele), poštou nebo osobně

Platba daně:

• Termín: do 31. května 2026
• U částek nad 5 000 Kč lze daň zaplatit ve dvou splátkách (do 31. 5. a 30. 11.)
• Platí se na základě platebního údajového dopisu, který rozesílá finanční úřad nebo který najdete v daňové informační schránce (DIS+)

4. Jak se daň z nemovitosti počítá?

Výpočet je složitější a závisí na mnoha faktorech:

Základní vzorec:

Daň = (Základní sazba × výměra) × koeficienty obce × další přirážky

U pozemků:

• Základ tvoří výměra v m² × sazba dle druhu pozemku (např. 0,20 Kč/m² u orné půdy)
• Násobí se koeficientem obce (1,0 až 5,0)

U staveb a jednotek:

• Sazba je v Kč za m² zastavěné plochy nebo podlahové plochy
• Např. pro rodinný dům 2 Kč/m², pro garáž 8 Kč/m²
• Násobí se podle typu využití stavby a místního koeficientu

Doplňkové faktory:

• Koeficient velikosti obce – obce nad 50 000 obyvatel mají vyšší koeficient
• Místní koeficient (0–5) – obce mohou navýšit daň, typicky v centrech měst
• Přirážky u podnikání – vyšší sazby pro nebytové prostory sloužící k podnikání

5. Novinky v roce 2026 (navazující změny z let 2024–2025)

V roce 2026 nedošlo k zásadní změně zákona, ale nadále platí zvýšené sazby a místní koeficienty zavedené konsolidačním balíčkem.

• Zvýšení základních sazeb daně
• Možnost obcí zvýšit místní koeficient až na 5 (dříve 4)
• Finanční úřady více kontrolují, zda lidé přiznali všechny změny (např. dostavby, garáže, bazény, přístavby)
• Zavádí se nový online přehled v DIS+ pro snadnější kontrolu přiznaných nemovitostí

6. Nejčastější chyby a kontroly

• Nepodání přiznání po koupi – noví vlastníci často zapomenou, že musí podat přiznání sami
• Neaktuální výměra pozemku – stavební úpravy, srovnání plochy, přístavba bez aktualizace v přiznání
• Neoznámení změny využití – např. přeměna garáže na kancelář
• Nezapočtení nově zkolaudované stavby

📌 Doporučení: Vždy po převodu nebo úpravě nemovitosti si ověřte, jestli není třeba aktualizovat daňové přiznání.

7. Výjimky a osvobození

Zákon stanoví i situace, kdy se daň neplatí nebo je snížena:

Osvobození od daně:

• Nemovitosti ve vlastnictví obcí, státu, církví
• Stavby pro školství, zdravotnictví, kulturu
• Pozemky pod vedením, silnicemi nebo železnicemi

Dočasné osvobození:

• Novostavby – 5leté osvobození u staveb pro bydlení
• První rok po kolaudaci v některých případech
• Změny, které zatím nejsou zapsány v katastru

8. Jak zaplatit daň z nemovitosti pohodlně?

• Převodem na účet – údaje z „daňové složenky“ nebo portálu Moje Daně
• SIPO – možnost navázat platbu na inkaso
• Hotově na poště – s datovou zprávou od FÚ nebo složenkou

9. Co hrozí při neplacení nebo špatném přiznání?

• Pokuta za nepodání přiznání – až 5 % z vyměřené daně
• Penále z prodlení – 0,05 % denně
• Sankce za zamlčení plochy nebo přístavby
• Možný exekuční výměr při opakovaném neplacení

10. Praktické rady pro vlastníky

✅ Po každé změně vlastnictví nebo užívání ověřte, zda je třeba podat nové přiznání
✅ Sledujte vývoj místních koeficientů – může výrazně ovlivnit výši daně
✅ Využijte daňovou informační schránku DIS+ – najdete tam přehled, přiznání i platební údaje
✅ Nechte si poradit od daňového poradce nebo realitního makléře, pokud si nejste jisti

11. Shrnutí: Co byste měli vědět o dani z nemovitosti 2026?

Otázka	Odpověď
Kdo platí daň	Vlastník k 1. 1. daného roku
Kdy se podává přiznání	Do 31. ledna, jen při změně
Kdy se platí daň	Do 31. května (možnost dvou splátek)
Lze daň neplatit	Ano – v zákonem stanovených výjimkách
Co ovlivňuje výši daně	Typ nemovitosti, výměra, lokalita, koeficienty obce
Co se změnilo v roce 2026	Změny navazující na rok 2025, nic nového

Více informací k dani z nemovitých věcí naleznete na oficiálním webu Finanční správy:

🔗 Finanční správa ČR – Daň z nemovitých věcí

12. Potřebujete pomoc s daní z nemovitosti?

Jsem připraven vám pomoci nejen při převodu nemovitosti, ale i s jejím správným přiznáním k dani. Jako realitní makléř sleduji změny v legislativě a mohu vám zajistit:

• kontrolu daňové situace před prodejem či koupí,
• doporučení ohledně přiznání novostaveb, rekonstrukcí nebo změn využití,
• propojení s daňovým poradcem při složitějších případech.

Ozvěte se mi – rád pomohu s tím, aby vše proběhlo hladce a bez zbytečných pokut.